Acheter une Propriété à Majorque pour Non-Résidents · Guide Fiscal & Juridique
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CASA ARXIDUC
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MONACO PENTHOUSE
Le Penthouse Left est l'un des trois penthouses de Monaco Suites, une collection de seulement cinq résidences signées par le promoteur suisse RIVA, dont l'achèv
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APPARTEMENT CALA LLAMP
Construit en 1978 et conservant son style méditerranéen d'origine, ce penthouse en duplex est situé directement au-dessus de l'eau, offrant une vue sur la baie
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Acheter une propriété à Majorque en tant que non-résident est un parcours balisé — à condition de respecter l'ordre des étapes. Ce guide couvre l'essentiel : le NIE, les taxes et frais réels, le calendrier type d'une transaction, le financement bancaire pour non-résidents et les options de séjour depuis la suppression du visa doré espagnol en avril 2025. Rien d'exotique : des règles claires, appliquées chaque semaine dans les études notariales de Palma.
Le point le plus important est contre-intuitif : en Espagne, le contrat d'arrhes (contrato de arras) engage fortement les deux parties bien avant le notaire. Verser 10 % sur un bien mal vérifié est l'erreur classique de l'acheteur étranger. La vérification juridique — urbanisme, charges, habitabilité — doit précéder toute signature, pas la suivre. C'est le cœur de notre accompagnement.
Home Finder Mallorca travaille avec des acheteurs non-résidents sur une sélection à partir de 800 000 €. Nous coordonnons avocats francophones, notaire et banque, et la plupart des étapes peuvent se faire à distance par procuration. Ce guide vous donne la structure ; votre avocat et votre fiscaliste chiffreront votre cas particulier, notamment si vous envisagez de devenir résident fiscal espagnol.
Pour un bien ancien, la taxe principale est l'ITP (impôt de transmission), progressif aux Baléares : les tranches vont de 8 % à 13 %, le taux marginal le plus élevé s'appliquant à la part du prix au-delà de 2 millions d'euros. Pour un bien neuf acheté au promoteur, comptez 10 % de TVA plus le droit de timbre balear (AJD), de l'ordre de 1,5 à 2 %. S'ajoutent dans les deux cas le notaire et le registre foncier (environ 0,5 à 1 % au total) et les honoraires d'avocat, habituellement autour de 1 % du prix. En pratique, budgétez 10 à 12 % de frais tout compris sur un bien ancien. Côté financement, les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, généralement 60 à 70 % du prix, sur justificatifs de revenus étrangers. Après l'achat, les charges récurrentes principales sont l'IBI (taxe foncière communale), l'impôt sur le revenu des non-résidents calculé sur une valeur d'usage du bien, et le cas échéant l'impôt sur la fortune, dont votre fiscaliste vérifiera le seuil applicable à votre situation.
Qu'est-ce que le NIE et comment l'obtenir ?
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est votre identifiant fiscal espagnol, obligatoire pour signer un acte d'achat, ouvrir un compte ou payer les taxes. Il s'obtient auprès du consulat d'Espagne de votre pays de résidence ou directement à Palma, sur rendez-vous. Comptez de quelques jours à quelques semaines selon la voie choisie. Un avocat muni d'une procuration peut le demander pour vous : c'est la solution la plus simple à distance.
Quels frais et taxes prévoir en plus du prix ?
Sur un bien ancien : l'ITP progressif des Baléares, de 8 % à 13 % selon les tranches de prix. Sur un bien neuf : 10 % de TVA plus environ 1,5 à 2 % de droit de timbre. Ajoutez notaire et registre (0,5 à 1 %) et l'avocat (environ 1 %). Budget global raisonnable : 10 à 12 % du prix. Ensuite, chaque année : IBI, impôt des non-résidents et, selon votre patrimoine, impôt sur la fortune.
Combien de temps dure un achat, de l'offre aux clés ?
Le schéma courant : offre acceptée, puis contrat de réservation ou d'arrhes sous une à deux semaines, le temps que l'avocat termine ses vérifications. L'acte notarié intervient généralement six à dix semaines après les arrhes — davantage si un financement bancaire non-résident entre en jeu. Un achat au comptant, dossier juridique propre, peut se boucler en deux mois. Chaque étape peut se signer par procuration sans venir sur l'île.
Acheter donne-t-il un droit de séjour en Espagne ?
Non. Le visa doré espagnol lié à l'investissement immobilier a été supprimé en avril 2025. Les citoyens de l'UE s'installent librement. Les acheteurs hors UE peuvent séjourner 90 jours par période de 180 jours sans visa, ou viser un titre de séjour : visa non lucratif (revenus passifs suffisants, sans activité en Espagne) ou visa de télétravail. Attention : plus de 183 jours par an sur place fait de vous un résident fiscal espagnol.