11 000 € le mètre carré : ce qui vient de se passer dans le sud-ouest
Hiscox a publié ce mois-ci son rapport 2026 sur le marché immobilier résidentiel haut de gamme en Espagne, et un chiffre mérite plus d'attention qu'il n'en reçoit : 34 % de toutes les propriétés en Espagne dont le prix dépasse 3 000 000 € se trouvent aux Baléares. La province de Málaga, foyer de toute la machine de la Costa del Sol, en détient 31 %. Madrid suit avec 14 %.
Pour ceux d'entre nous qui travaillent quotidiennement sur ce marché, la tendance n'était pas une surprise. L'ampleur, en revanche, l'était.
Les chiffres
Trois micromarchés aux Baléares ont désormais dépassé les 11 000 € par mètre carré en moyenne. Puerto Andratx est en tête avec 11 928 €. Costa d'en Blanes se situe à 11 081 €. Les deux sont à moins de vingt minutes de notre bureau à Palma.
Si l'on prend du recul, l'image se confirme. L'étude 2026 de l'Institut Steinbeis — la lecture indépendante la plus rigoureuse du marché insulaire, qui en est à sa douzième année — fixe la moyenne à l'échelle de l'île à 7 370 €/m², soit une hausse de 9,8 % sur un an. Le sud-ouest en tant que région approche les 10 000 €/m². Et le produit que tout le monde recherche reste presque impossible à trouver : les propriétés avec une véritable vue sur la mer et une piscine représentent environ 2 % de tout ce qui est en vente sur l'île.
Ce dernier chiffre explique la plupart des autres. Les prix au sommet de ce marché ne sont pas tirés par l'argent facile ou la spéculation. Ils sont tirés par le fait que le littoral est fini, que les règles d'urbanisme sont strictes et que personne ne fabrique plus de Costa d'en Blanes.
Pourquoi maintenant
Hiscox souligne un point précis : la réforme fiscale des Baléares de 2024. Les droits de succession et de donation entre proches parents ont pratiquement disparu. Le seuil d'exonération de l'impôt sur la fortune a été relevé à 3 000 000 € par contribuable. Pour une famille allemande hésitant entre une maison à Calvià et une autre au lac de Côme, cette réforme a changé le calcul du jour au lendemain – et les Allemands représentent désormais 46 % des achats à Calvià, 33 % à Palma.
Il est utile de l'ajouter, car les acheteurs ne cessent de poser la question : la proposition visant à restreindre les ventes immobilières aux acheteurs étrangers a été rejetée par le Parlement des Baléares cette année. Le marché est ouvert, et en vertu du droit européen, il le restera. Si vous avez lu des titres alarmants, c'est là la position réelle.
Ce que cela signifie si vous êtes propriétaire ici
Si vous avez acheté à Bendinat, Portals, Costa d'en Blanes ou autour d'Andratx avant 2024, votre idée de la valeur de la propriété est probablement obsolète. Pas seulement un peu – le prix moyen au mètre carré dans la région a augmenté d'environ 20 % depuis 2020, et la réforme a accéléré le haut de gamme à partir de 2024.
Cela ne signifie pas automatiquement qu'il faut vendre. Cela signifie qu'il faut connaître son chiffre. L'âge est un atout sur ce marché, pas une excuse ; une maison bien construite des années quatre-vingt-dix sur un bon terrain à Costa d'en Blanes est précisément ce qui constitue la pénurie de 2 %.
Ce que cela signifie si vous achetez
La version honnête : attendre a été coûteux pendant une décennie et rien dans les données ne suggère que cela change. L'offre sur le segment de qualité diminue en tant que part de marché, la demande est fiscalement avantageuse et internationale, et les propriétés qui valent la peine d'être possédées atteignent rarement les portails avant d'être vendues. Si votre recherche porte sur une vue mer et une piscine dans le sud-ouest, vous êtes en concurrence pour une annonce sur cinquante.
Nous préférerions que vous achetiez la bonne maison lentement plutôt que la mauvaise rapidement. Mais « lentement » doit signifier avec soin, pas passivement.
Si vous souhaitez une évaluation actuelle d'une propriété dans le sud-ouest ou n'importe où sur l'île, c'est une conversation avec des conseillers immobiliers, pas un formulaire et un algorithme. Écrivez-nous à [email protected] ou appelez le +34 685 685 195.
